Mietminderung

BGH, Urt. v. 13.04.2011 – VIII ZR 223/10, GE 2011, 749
Bei einer berechtigten Mietminderung, die sich auf die Bruttomiete bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits angerechnet werden.

Der Fall: Eine Vermieterin machte Nachforderungen aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen sowie rückständige Mietbeträge geltend. Ihre Berechnung der Betriebskostennachforderungen beruht darauf, dass sie die Mietminderung der Mieterin anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlungen anrechnete sowie in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenen Betriebskosten ansetzte. Mit ihrer Klage hatte die Vermieterin in den Vorinstanzen nur teilweise Erfolg. Mit der Revision verfolgt die Vermieterin ihre Ansprüche weiter.

Die Entscheidung: Erfolglos. Nach Auffassung des BGH müsse ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm geltend gemachten Minderung von der monatlichen Miete einbehält, nicht anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Da sich die Minderung, soweit gerechtfertigt, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Betriebskosten beziehe, könne vielmehr erst aufgrund der jährlichen Betriebskostenabrechnung abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Mieterguthaben bestehe. Dafür sei es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits angerechnet werden. Lediglich Praktikabilitätsgesichtspunkte und Übersichtlichkeitserwägungen könnten dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbuche. Bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen sei jedoch auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren.

Konsequenzen für die Praxis: Mit der Entscheidung stellt der BGH klar, dass die vorgenommene Minderung nicht anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden muss, hält dies aber ausdrücklich für zulässig (Kinne, GE 2011, 718). Im Übrigen meint der BGH, dass erst aufgrund der Betriebskostenjahresabrechnung abschließend ermittelt werden könne, ob eine Vermieternachforderung oder Mieterguthaben bestehe. Dazu könnten die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zzgl. der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden.

Dazu folgendes Beispiel (Kinne, GE 2011, 718; ähnlich Doerfer, ZMR 2011, 704 [705]):

Vereinbarte Miete:
 
Nettomiete
500 €
Vorauszahlung
300 €
Miete
800 €
Berechtigte Minderung
(Bruttomiete) 10 %
 


Berechnung nach BGH-Vorschlag:  
Jahresnettomiete
 6.000 €
abgerechnete Betriebskosten lt. Abrechnung
 4.000 €
   1.0000 €
Minderung 10 %
 1.000 €
Mietschuld
9.000 €
abzgl. geleisteter Zahlungen
12 x 800 € ./. 10 % =
8.640 €
   
Nachforderung
360 €

RA Eric Lindner

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