Verjährungsfrist für Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis

LG Frankfurt/a. M., Beschl. v. 24.02.2011 – 2/11 S 309/10, NZM 2011, 546
Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr ist unwirksam.

Der Fall: Ein zwischen der Vermieterin und dem später beklagten Mieter bestehender Wohnraummietvertrag wurde zum Ablauf des 30.06.2009 beendet. Im Mietvertrag war Folgendes geregelt:

„§ 14. (4) Die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche der Genossenschaft wird abweichend von § 548 BGB auf ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache verlängert.“

Die Mietsache wurde am 29.06.2009 abgenommen. Der Mieter teilte mit, dass er Renovierungsarbeiten aus zeitlichen Gründen nicht selbst durchführen könne und der Vermieterin daher „die Freigabe erteile“, diese Arbeiten auch von Dritten durchführen zu lassen, solange ihm später die dafür aufgewendeten Kosten nachgewiesen würden. Die Genossenschaft macht später klageweise u.a. den Ersatz der nach ihrer Auffassung für die Durchführung der Arbeiten notwendigen Kosten von insgesamt 3.056,00 € geltend. Damit scheiterte die Genossenschaft in der ersten Instanz, woraufhin Berufung eingelegt wurde.

Die Entscheidung: Erfolglos. Das Landgericht wies die Berufung nach einem Hinweis der Berufungskammer gem. § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurück. Die in § 14 Abs. 4 des Mietvertrages enthaltene Regelung benachteilige den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Verjährungsverlängerung im Mietvertrag weiche von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 548 ab, der in Abs. 1 und Abs. 2 Vermieteransprüche sowie Mieteransprüche einer einheitlichen kurzen Verjährungsfrist unterwerfe. Eine unangemessene Benachteiligung sei nicht nur in der bloßen Verlängerung der Mieterverjährungsfrist, sondern vielmehr darin zu sehen, dass die Genossenschaft einseitig, nur zu ihren Gunsten die kurze Vermieterverjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB verlängert hat, wobei es für Mieter bei der kurzen Frist aus § 548 Abs. 2 BGB verbleiben soll. Außerdem sei in dem Verhalten des Mieters, er könne die Schönheitsreparaturen lediglich aus zeitlichen Gründen nicht ausführen, kein separates „Schuldanerkenntnis“ zu sehen, wodurch die Verjährung neu beginnen würde.

Konsequenzen für die Praxis: Soweit ersichtlich, handelt es sich um die erste Entscheidung nach der Mietrechts- und Schuldrechtsreform im Jahre 2001/2002, die eine verjährungsverlängernde Klausel zum Gegenstand hat. Die Frage der Verjährungsverlängerung in Formularklauseln ist umstritten und die Entwicklung völlig offen. Individualvertraglich ist es zulässig, die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters zu verlängern oder Mieteransprüche zu verkürzen, § 202 BGB (Emmerich, in: ders./Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., 2011, § 548 Rdnr. 26). Davon ausgenommen sind nur Erleichterungen aufgrund von vorsätzlichem Handeln.
Praxisrelevant dürften jedoch (wie in der aktuellen Entscheidung) vor allem Formularklauseln sein. Hier wird überwiegend vertreten, dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters maßvoll verlängert werden kann (Streyl, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 548 Rdnr. 62; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 2011, IV. Teil Rdnr. 23; Hau, NZM 2006, 561 [567]; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Aufl., 2011, Teil 1 - § 29 Rdnr. 2740; a. A. LG Dortmund, Urt. v. 17.03.2010 – 2 O 53/09; Emmerich, in: ders./Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., 2011, § 548 Rdnr. 26). Als Höchstfrist wird hier überwiegend ein Jahr genannt (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 548 Rdnr. 62; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 2011, IV. Teil Rdnr. 23; Hau, NZM 2006, 561 [567]; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Aufl., 2011, Teil 1 - § 29 Rdnr. 2740; Scheffler, ZMR 2008, 512 [514], der sogar 1 ½ Jahre als Höchstfrist vertritt). Außerdem sollten die Ersatzansprüche insgesamt (Vermieter- und Mieteransprüche aus § 548 BGB) einheitlich oder innerhalb der gleichen Frist verjähren (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 2011, IV. Teil Rdnr. 23; Kandelhard, NJW 2002, 713 [719]: „paritätische Verjährungsfristen“; Streyl, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 548 Rdnr. 62). Diese Grundsätze missachtet die Formularklausel im aktuellen Fall. Insoweit ist die Entscheidung ist die Entscheidung kaum überraschend.

RA Eric Lindner

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