Sachsen: Steht der "Stadtumbau Ost" auf der Kippe?

Der nordrhein-westfälische Bauminister Michael Vesper (Grüne) plädiert bei zukünftiger Städtebauförderung für eine Umverteilung der Bundesmittel zu Lasten der ostdeutschen Länder.

Vesper forderte, die Förderprogramme des Bundes zwischen den alten und neuen Bundesländern innerhalb von fünf Jahren schrittweise anzugleichen. Er wolle zwar keine neue ?Neiddebatte? zwischen Ost und West entfachen, aber unseriöserweise eine Angleichung der Förderung pro Kopf. - Wohl wissend, dass dieser Bezug auf Grund der Defizite im Osten für den Stadtumbau falsch sein muss.
Sicher gibt es auch im Westen Städte mit Leerstand und Strukturproblemen, wie zum Beispiel Gelsenkirchen und Bremerhafen. Falsch ist es jedoch von einem Wohnungsmarkt Ost oder West zu sprechen. Der Wohnungsmarkt hat immer einen regionalen Bezug und so kann man den von München nicht mit dem der Städte des Ruhrgebietes vergleichen. Generell sind die Probleme in einigen wenigen Städten im Westen eher die Ausnahme als die Regel. Im Osten jedoch gibt es nur ganz wenige Wohnungsmärkte, von denen man annähernd behaupten kann, dass sie sich im Gleichgewicht befinden. Das Problem im Osten ist flächendeckend!

Da sind die Aussagen des Bundesbauministeriums, zukünftig nach Bedürftigkeit der Städte und Regionen zu fördern zielführender. Unbenommen davon ist über die bisherige Förderpolitik zum Stadtumbau Ost nachzudenken, da man von den selbst gesteckten Zielen, trotz des drastischen Rückgangs der Bevölkerung im Osten die Lebensqualität in den Städten zu erhalten und zu verbessern, weiter entfernt ist als zu Beginn dieses Prozesses.

Warum funktioniert der Stadtumbau Ost nicht?
Das sind eine ganze Reihe von Gründen, die in ihrem Zusammenspiel dazu führen, dass trotz massivem Rückbaus in vielen sächsischen Städten der gewünschte Zuzug nicht zustande kommt, vielmehr die Kernstadtbereiche, insbesondere in den Mittelzentren, weiter verlieren.
Zunächst muss festgestellt werden, dass der Bevölkerungsexodus im Osten weiter anhält, d.h. das trotz Rückbau der Leerstand weiter steigt. Der Bevölkerungsrückgang, der sich auf Grund der demographischen Komponente verstetigt hat, schreitet schneller fort, als der Rückbau.
Als zweites ist die derzeitige Förderpraxis zu nennen, die die Großvermieter deutlich bevorzugt. Die Hoffnung leerstehende Plattenbauten vom Markt zu nehmen um damit den Wohnungsmarkt ins Gleichgewicht zu bekommen, hat sich nicht bestätigt. Der Abriss von leerstehender Plattenbausiedlungen hilft nur den Großvermietern und bringt keinen Mieter in die Innenstadt.
Dazu unternehmen die Großvermieter trotz Rückbau alles, um die Mieter in den eigenen Beständen zu halten. Sollen Blocks abgebrochen werden oder kündigt ein Mieter, werden ihm Wohnungen im eigenen Bestand angeboten, dazu wird eine Innensanierung nach Wunsch in Aussicht gestellt. Wie selbstverständlich werden die Umzugskosten oder auch der gesamte Umzug vom Großvermieter übernommen, oder es wird eine erhebliche Abstandszahlung gewährt, weil der Mieter seine gewohnte Umgebung verlassen und möglicherweise zukünftig ein paar Straßen weiter wohnen soll.
In manchen sächsischen Städten bilden kommunale Großvermieter und Genossenschaften sogar einen Pool, der bei notwendigen Umzug eines Mieters von einem Quartier ins andere, aber in eine andere Gesellschaft, sogar ein Ausgleich zwischen den Gesellschaften gezahlt wird. Hinzu kommen noch die konkurrenzlos tiefen Mieten in den Plattenbaugebieten, die viele Mieter abschrecken, in die Kernstadtbereiche zu ziehen. Zudem lenken die Kommunen sozial schwache in die Plattenbausiedlungen und subventionieren mit Wohngeld ?ihr? Unternehmen.
Das alles ermöglicht die derzeitige Förderpolitik und unterläuft damit die Zielstellungen des Stadtumbaus Ost. Die Zukunftsfähigkeit der Städte wird aufs Spiel gesetzt und der Wohnungsmarkt kommt nicht ins Gleichgewicht. Jede vermietete und hoch subventionierte Wohnung der Großvermieter in den Plattenbaugebieten führt schon jetzt, und erst recht beim unausweichlichen Bevölkerungsrückgang, zum zusätzlichen Leerstand einer Innenstadtwohnung. Unsere Mitglieder sind die Verlierer dieser einseitigen Förderpolitik..
Analysiert man die Situation auf den verschiedenen ostdeutschen Wohnungsmärkten so ist festzustellen, dass die am stärksten vertretene Wohnform mit ca. 40 Prozent Marktanteil in den Städten, die Plattenbauten darstellen, die sich im wesentlich im Eigentum der Großvermieter befinden. Die derzeitige Förderpraxis der Sächsischen Aufbaubank, nach der nur Unternehmen ab einer Größenordnung von über 800 WE als förderwürdig angesehen werden, führt dazu, dass diese kommunale Wohnungsmonopole weiter erhalten bleiben.
Erwähnt werden muss weiter, das Kapitalanleger, die nach der Wende auf Grund der damaligen Wohnungsnot über Förderprogramme und Steuersparmodelle auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt Kapazitäten geschaffen haben, heute natürlich auch vom Leerstand bedroht sind. Diese können die Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen und sind damit existenziell nicht betroffen.
Ganz anders die meisten unserer Mitglieder bei Haus & Grund. Sie mussten nach der Wende Kredite aufnehmen, um Bäder, WCs und den Wohnraum insgesamt auf einen Standart zu bringen, der eine Vermietung überhaupt erst zuließ. Sie können heute die durch Leerstand entstandenen Mindereinnahmen bei den Mieten nicht kompensieren und die Bankkredite nicht mehr refinanzieren. Viele Eigentümer im fortgeschrittenen Lebensalter, die lediglich eine Rente beziehen und somit keinerlei Möglichkeiten eines steuerlichen Verlustausgleiches haben, stehen vor dem finanziellen Ruin. Die letzte Möglichkeit, der Schuldenfalle zu entfliehen, nämlich das Haus zu verkaufen, ist in den meisten Fällen erfolglos, weil kaum Käufer zu finden sind. Sie sind die Verlierer im Stadtumbau Ost.

Die Hilfe, die den Großvermietern momentan zuteil wird, halten wir für unangemessen. Betriebswirtschaftliche Begründung, wie der Eigenkapitalverzehr bis hin zur Überschuldung, eine seit 2001 höher Zinsaufwandsquote als Eigenkapitalquote oder die im Schnitt auf ca. 65 Prozent der Buchwerte angewachsenen Bankverbindlichkeiten dieser Unternehmen reicht nicht um zu rechtfertigen, dass die privaten Haus- und Grundeigentümer dafür als das schwächste Glied vom Markt gedrängt werden.
Stadtumbau wird nach der jetzigen Lesart lediglich als Wirtschaftsförderprogramm für Wohnungsunternehmen verstanden, um mit allen Mittel absehbare Insolvenzen der Großvermieter zu verhindern. Der städtebauliche Ansatz dieses Programms, insbesondere der Aufwertungsgedanke für die Kernstadtbereiche, geht dabei verloren. Schauen wir uns unsere sächsischen Innenstädte doch an. Sind sie nicht schöner geworden, als sie jemals waren? Nur mit den erheblichen Leerständen und ohne Mieter sind sie nur funktionslose Kulisse (Potemkinsche Dörfer), die absehbar dem Verfall preisgegeben sein wird.

Zum Stadtumbau werden alle Großvermieter gebraucht, aber nur mit den Großvermietern kann Stadtumbau nicht gelingen! Wir sind dafür, dass die Plattenbauten zurückgebaut werden. Kommt die Aufwertung aber nicht, so sind städtebaulich die Mittel für den Abriss verloren.

Die städtebaulichen Folgen für die Innenstädte wären verheerend und keineswegs ein Beispiel für Westkommunen, wie es mancher Politiker aus den NBL gerne darstellt, auf die die Folgen der demographischen Entwicklung in den nächsten Jahren zukommen. (Dr. Thomas Ungethüm)





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