Handlungsempfehlungen Vorzeitige Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten der Stadt Chemnitz

1. Ausgangslage:

Tausende Eigentümer von Grundstücken in der Stadt Chemnitz erhalten derzeit von der Stadt Post. Die Stadt bietet den Eigentümern an, einen Ausgleichsbetrag auf Grund einer angeblichen Erhöhung des Bodenwertes des im Sanierungsgebiet liegenden Grundstückes vorzeitig abzulösen. Eigentlich müssten Zahlungen erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme und Aufhebung des Sanierungsgebietes erfolgen, beispielsweise im Sanierungsgebiet Sonnenberg erst im Jahr 2017. Als Gegenleistung für die vorzeitige Zahlung stellt die Stadt einen Nachlass von bis zu 20 % in Aussicht.

Es darf bezweifelt werden, ob der Abschluss einer Vereinbarung mit der Stadt Chemnitz in jedem Einzelfall ein „Schnäppchen" für die Eigentümer darstellt. Vor Abschluss einer Vereinbarung sollten die Eigentümer verlangen, dass ihnen eine nachvollziehbare und von dem Gutachterausschuss der Stadt Chemnitz bestätigte Berechnung der Ausgleichsbeträge in Gutachtenform vorgelegt wird. Die Eigentümer benötigen eine sichere Grundlage für ihre Entscheidung, Unwägbarkeiten dürfen sich nicht zu ihrem Nachteil auswirken. Verbleiben begründete Zweifel über die Art und Weise der Berechnung und der Höhe des zu zahlenden Ausgleichsbetrages, sollte von dem Abschluss einer Vereinbarung abgesehen werden. Die Eigentümer sollten dann warten, bis ihnen ein Bescheid der Stadt Chemnitz über die Zahlung der Ausgleichsbeträge zugeht.

In einem Verwaltungsverfahren bestehen Auskunfts- und Einsichtsrechte der Eigentümer, bei fehlerhafter Berechnung der Ausgleichsbeträge können die Eigentümer Widersprüche und schließlich Klagen gegen die Bescheide einreichen. Diese Möglichkeit wird ihnen abgeschnitten, wenn sie sich vorzeitig mit der Stadt Chemnitz auf eine vertragliche Regelung einlassen.

Das von der Stadt Chemnitz vorgesehene Vertragsmuster enthält auch Regelungen, die zu einem Verzicht der Grundstückseigentümer auf ihnen eigentlich gesetzlich zustehende Rechte führen. Deshalb sollten die Grundstückseigentümer Verhandlungsspielräume ausnutzen und sich gegebenenfalls vor Unterschriftsleistung eingehend beraten lassen. Ist erst die Unterschrift unter die Vereinbarung geleistet worden, hat der Eigentümer – nach dem von der Stadt Chemnitz vorgesehenen Mustervertrag – keine Möglichkeit mehr, die Höhe der einmal gezahlten Ausgleichsbeträge nachträglich überprüfen zu lassen.

2. Vorgeschlagene Vorgehensweise:

  1. Es sollte kein Antrag durch die Eigentümer auf Ablösung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten gestellt werden. Die Eigentümer sollten der Stadt nur anheim stellen, ihnen ein fundiertes Angebot unter Beifügung exakt nachvollziehbarer gutachterlicher Berechnungen zu übermitteln.
  2. Vor Abschluss einer Vereinbarung sollten die Eigentümer verlangen, dass ihnen eine nachvollziehbare und von dem Gutachterausschuss der Stadt Chemnitz bestätigte Berechnung der Ausgleichsbeträge in Gutachtenform vorgelegt wird. Vor einem übereilten Abschluss eines Ablösevertrages mit der Stadt ist abzuraten.
  3. Ist die von der Stadt Chemnitz vorgenommene Berechnung für den einzelnen Eigentümer nicht nachvollziehbar, empfiehlt es sich, rechtlichen und gegebenenfalls auch gutachterlichen Rat einzuholen.
  4. Das von der Stadt Chemnitz vorgesehene Vertragsmuster enthält u.a. Regelungen, die zu einem Verzicht der Grundstückseigentümer auf ihnen eigentlich gesetzlich zustehende Rechte führen. Deshalb sollten die Grundstückseigentümer Verhandlungsspielräume ausnutzen und sich gegebenenfalls vor Unterschriftsleistung eingehend beraten lassen.

Im Einzelnen:

Zu a)
Es sollte kein Antrag durch die Eigentümer auf Ablösung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten gestellt werden. Die Eigentümer sollten der Stadt nur anheim stellen, ihnen ein fundiertes Angebot unter Beifügung exakt nachvollziehbarer gutachterlicher Berechnungen zu übermitteln.

Die Stadt übermittelt im Nachgang ihres Schreibens an die Grundstückseigentümer einen sogenannten „Antrag auf Ablösung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten".

Dieser Antrag sollte durch den Eigentümer nicht gestellt werden, da sich erhebliche Probleme ergeben können.

Die Stadt argumentiert, mit dem einzelnen Eigentümer einen Vertrag über den Ausgleichsbetrag abschließen zu wollen. Wenn ein Vertrag geschlossen werden soll, darf der Eigentümer jedoch keinen Antrag stellen. Ein Antrag wird immer nur dann gestellt, wenn ein Bescheid, also ein Verwaltungsakt, ergehen soll. Dies will die Stadt jedoch gerade nicht. Sie will sich auf die Ebene der Gleichstellung durch Eingehung einer vertraglichen Bindung begeben. Da bedarf es hierzu keines Antrages des Eigentümers. Vielmehr muss die Stadt ein fundiertes Angebot mit gutachterlicher Prüfung des Ausgleichsbetrages unterbreiten.

Stellt der betreffende Eigentümer den von der Stadt übermittelten Antrag, dann kann folgende für den Eigentümer sehr nachteilige Situation entstehen: Angenommen, der Vertrag zwischen Eigentümer und Stadt kommt nicht zustande. In der Welt ist dann immer noch der von dem Eigentümer gestellte Antrag, welcher ihm seitens der Stadt übermittelt wurde. Die Stadt könnte dann auf Grund dieses ja immer noch gestellten Antrages einen Bescheid über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) erlassen.

Dieser Bescheid könnte dann über den vollen Ausgleichsbetrag ergehen. Dieser Bescheid könnte des weiteren vorfristig und somit bereits jetzt ergehen, obwohl die Sanierungsgebiete überhaupt noch nicht abgeschlossen sind. Der Abschluss ist, je nach Sanierungsgebiet, erst in mehreren Jahren geplant.

Die Grundstückseigentümer riskieren also mit dem Antrag, auch bei Nichtzustandekommen des Vertrages, den Erlass eines nachteiligen Bescheides über den vollen Sanierungsbetrag bereits zum jetzigen Zeitpunkt.

Es besteht zudem die akute Problematik, dass ein seitens der Stadt erlassener Bescheid sofort vollziehbar wäre, da die Anforderung öffentlicher Abgaben Gegenstand wäre. Ein Widerspruch gegen den Bescheid hätte somit keine aufschiebende Wirkung. Der betreffende Eigentümer müsste sofort zahlen.

Das Vorgehen der Stadt halten wir für unseriös.

Die Stadt behauptet, mit dem Eigentümer einen Vertrag über den Ausgleichsbetrag mit Inaussichtstellung eines 20 %igen Nachlasses abschließen zu wollen. Damit sollen die Eigentümer geködert werden. Bereits diese Variante bietet zahlreiche Nachteile für die Grundstückseigentümer, welche in unserem Dokument „Handlungsempfehlungen" ausführlich beschrieben sind.

Selbst wenn der Vertrag jedoch nicht zustande kommt, weil der Eigentümer diesem bspw. nicht zustimmt, existiert dann immer noch der von der Stadt dem Eigentümer untergeschobene Antrag auf vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages. Dieser formell existente Antrag versetzt die Stadt in die Lage, auf dieser Grundlage bereits jetzt den endgültigen Bescheid über den vollständigen Ablösebetrag gegenüber dem Eigentümer zu erlassen, obwohl das Sanierungsgebiet überhaupt noch nicht abgeschlossen ist.

Von der Stellung des Antrages sollte deshalb abgesehen werden. Die Stadt soll demgegenüber aufgefordert werden, einfach ein fundiertes Angebot gegenüber dem Eigentümer unter Beifügung einer gutachterlichen Prüfung des Ausgleichsbetrages zu übermitteln. Wir empfehlen folgenden Text für ein Rückschreiben an die Stadt:

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben Ihr übermitteltes Formblatt bezüglich dem „Antrag auf vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages vor Aufhebung der Satzung im Sanierungsgebiet" erhalten.

Sie haben im Vorfeld mitgeteilt, dass Sie mit den Grundstückseigentümern einen Vertrag über die Zahlung des Ausgleichsbetrages gegen Teilnachlass abschließen wollen. Für den Abschluss eines Vertrages bedarf es keines Antrages des Grundstückseigentümers. Vielmehr ist es notwendig, dass Ihrerseits mir gegenüber ein fundiertes Angebot unterbreitet wird, da der Vertrag lediglich durch Angebot und Annahme zustande kommt.

Eines formellen Antrages auf vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages bedarf es deshalb nicht. Diesen Antrag will ich deshalb auch nicht stellen.

Ich stelle anheim, Ihrerseits mir gegenüber ein fundiertes Angebot unter Beifügung exakt nachvollziehbarer gutachterlicher Berechnungen zu übermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Zu b)
Vor Abschluss einer Vereinbarung sollten die Eigentümer verlangen, dass ihnen eine nachvollziehbare und von dem Gutachterausschuss der Stadt Chemnitz bestätigte Berechnung der Ausgleichsbeträge vorgelegt wird. Vor einem übereilten Abschluss eines Ablösevertrages mit der Stadt ist abzuraten.

Nach Übersendung des Angebotes durch die Stadt sollten die Eigentümer genau prüfen, ob die Berechnung der Ausgleichsbeträge für sie nachvollziehbar ist. Sie sollten von der Stadt verlangen, dass sämtliche Angaben – ihr eigenes Grundstück betreffend – ausdrücklich vom Gutachterausschuss der Stadt Chemnitz bestätigt worden sind. Auf der Grundlage des Angebotes sollten sich die Eigentümer rechtlich und gegebenenfalls auch gutachterlich beraten lassen.

Die Berechnung der Ausgleichsbeträge nach Abschluss von Sanierungsmaßnahmen ist außerordentlich kompliziert. So ist der Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert) zu ermitteln (vgl. § 154 Abs. 2 BauGB).

Der Ausgleich stellt eine beitragsähnliche Abgabe dar. Er kann nicht auf einen Mieter der Eigentümer umgelegt werden.

Entscheidend ist, dass ein dem Eigentümer real zugeflossener Vorteil errechnet werden muss, nämlich die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung seines Grundstückes auf der Grundlage des Baugesetzbuches und der Wertermittlungsverordnung. Es ist also stets eine auf das einzelne Grundstück bezogene Betrachtung erforderlich. Grundsätzlich verbietet sich also eine pauschale Herangehensweise.

Die Gerichte, insbesondere auch das Bundesverwaltungsgericht in einer Entscheidung vom 28.07.2010 (AZ: IV B 11.10), verlangen, dass die Sanierungsausgleichsbeträge zuverlässig durch Einholung von Sachverständigengutachten ermittelt werden müssen.

Noch schwieriger ist die Berechnung eines vorzeitigen Ausgleiches, da die Sanierungsmaßnahmen noch gar nicht abgeschlossen sind. So plant die Stadt die Aufhebung der Sanierungsgebiete erst in den kommenden Jahren, bspw. im Sanierungsgebiet Augustusburger Straße/Clausstraße im Jahr 2013, im Brühl-Nordviertel 2014, Schloßchemnitz 2013, Kaßberg 2012 und Sonnenberg 2017.

Es ist somit eine Prognose anzustellen, welchen sanierungsbedingten Bodenwert das Grundstück voraussichtlich nach Abschluss der Sanierung haben wird. Derartige Prognosen sind selbstverständlich mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Die Stadt Chemnitz behauptet demgegenüber, dass die Ermittlung des Ausgleichsbetrages mit „hinreichender Genauigkeit" möglich sei.

Die Eigentümer sollten sich jedoch des Prognoserisikos bewusst sein, bevor sie eine Ablösevereinbarung treffen. Die von der Stadt Chemnitz vorgelegte Berechnung des Ausgleichsbetrages muss nachprüfbar erfolgen. Alle Umstände des Einzelfalls sind zu berücksichtigen, auch besondere Umstände des Grundstückes, soweit sie für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Hierzu sieht § 155 BauGB einen Katalog von auf den Ausgleichsbetrag anzurechnenden Kosten vor, dazu gehören u.a. auch Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Es liegt an den Eigentümern, dafür Sorge zu tragen, dass derartige Umstände, die zu einer Verringerung des Ausgleichsbetrages führen, bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Die Stadt Chemnitz wird demgegenüber versuchen, eine pauschale Berechnung vorzunehmen. Nach Angaben der Stadt ist ein „Rechenmodell" entwickelt worden, das eine „schnelle Ermittlung der Ablösesumme ermöglicht". Ob in der Berechnungspraxis auch individuelle, das jeweilige Grundstück betreffende, Umstände berücksichtigt werden, bleibt abzuwarten. Zudem werden die Eigentümer entscheiden müssen, ob sie der Schätzung der Stadt Chemnitz, wonach – pauschal - mit einer 8 %igen Bodenwertsteigerung in allen Sanierungsgebieten zu rechnen ist, folgen wollen.

Zusammenfassend:

Die Werterhöhung muss fundiert und mittels Sachverständigengutachten, bspw. durch den Gutachterausschuss der Stadt Chemnitz, ermittelt werden. Hierauf sollten die Grundstückseigentümer bestehen. Die Stadt Chemnitz wird ihrerseits aus Kostengründen versuchen, sich die Kosten der Einholung eines Gutachtens zu ersparen. Dann muss jeder Grundstückseigentümer selbst entscheiden, ob er eine Ablösevereinbarung allein auf der Grundlage der Angaben der Stadtverwaltung treffen will.

Zu c)
Ist die von der Stadt Chemnitz vorgenommene Berechnung für den einzelnen Eigentümer nicht nachvollziehbar, empfiehlt es sich, rechtlichen und gegebenenfalls auch gutachterlichen Rat einzuholen.

Zu d)
Das von der Stadt Chemnitz vorgesehene Vertragsmuster enthält u.a. Regelungen, die zu einem Verzicht der Grundstückseigentümer auf ihnen eigentlich gesetzlich zustehende Rechte führen. Deshalb sollten die Grundstückseigentümer Verhandlungsspielräume ausnutzen und sich gegebenenfalls vor Unterschriftsleistung eingehend beraten lassen.

Ist erst die Unterschrift unter die Vereinbarung geleistet worden, hat der Eigentümer nach dem Inhalt des von der Stadt Chemnitz vorgesehenen Mustervertrages – keine Möglichkeit mehr, die Höhe der einmal gezahlten Ausgleichsbeträge nachträglich überprüfen zu lassen.

Es ist deshalb wichtig, dass die Eigentümer sich vor Abschluss des Vertrages über ihre Rechte und Pflichten aufklären lassen.

Der Vertrag muss so ausgestaltet werden, dass für die Grundstückseigentümer nachteilige Regelungen möglichst entfallen. Vom Baugesetzbuch abweichende Regelungen sollten auf jeden Fall aus dem Vertragstext gestrichen werden. Hier wird in jedem Einzelfall geprüft werden müssen, ob und wenn ja welche vertraglichen Festlegungen für die Grundstückseigentümer vor- bzw. nachteilig sind.

Bei Rückfragen setzen Sie sich bitte in Verbindung mit:

Rechtsanwälte Dr. Westerhausen, Bauer & Kollegen, Vorstandsmitglied und Berater von Haus & Grund Chemnitz
Heinrich-Beck-Straße 57, 09112 Chemnitz
Tel. 0371/38366-0, FAX: 0371/38366-22
E-Mail: zentrale@wb-anwaltskanzlei.de

dieses Schreiben als PDF herunterladen

« zurück